Khi mặt đường được nâng lên cao hơn nền nhà, chủ nhà có ba lựa chọn: tôn nền bên trong nhà, kích nâng cả ngôi nhà lên bằng kích thuỷ lực, hoặc phá đi xây lại. Tôn nền rẻ nhất nhưng làm thấp trần và thêm tải lên móng; kích nâng giữ được nhà nhưng chỉ hợp với nhà có khung chắc và phải do đơn vị chuyên môn làm; xây lại tốn kém nhất nhưng giải quyết tận gốc. Trước khi chọn, phải biết nâng lên bao nhiêu là đủ cho hai ba chục năm tới, không chỉ cho mùa mưa năm nay.
Vì sao nhà "tụt" xuống dưới mặt đường
Nhiều chủ nhà ở đô thị chứng kiến cùng một chuyện: xây nhà cao hơn mặt đường vài tấc, mười lăm năm sau mặt đường đã ngang hoặc cao hơn nền nhà. Có ba nguyên nhân cộng lại:
- Đường được nâng cốt: mỗi lần cải tạo, mặt đường được đắp thêm một lớp, vừa để chống ngập vừa vì lớp mới được thảm lên lớp cũ.
- Đất lún: ở các vùng đất yếu như TP. Hồ Chí Minh, đồng bằng sông Cửu Long, nhiều nơi ở Hà Nội, mặt đất lún dần do lớp đất bùn nén lại và do khai thác nước ngầm. Nhiều nghiên cứu ghi nhận tốc độ lún phổ biến khoảng một đến vài xen-ti-mét mỗi năm, có nơi cao hơn. Nhà có móng tốt lún ít hơn nền đường, nhưng sân, nền đất trong nhà lại lún theo.
- Mức ngập tăng: đô thị bê tông hoá nhiều hơn, mưa lớn dồn nhanh hơn, triều cường ở các thành phố ven biển lên cao hơn trước.
Hậu quả không chỉ là ngập. Nhà thấp hơn đường hứng toàn bộ nước mặt đường chảy vào mỗi khi mưa, cống thoát nhà không ra được cống chung, độ ẩm chân tường tăng, mốc và bong tróc kéo dài.
Nâng bao nhiêu là đủ
Đây là câu hỏi quan trọng nhất và hay bị trả lời qua loa nhất. Một cách tính có căn cứ gồm bốn phần cộng lại:
- Cao độ đường quy hoạch: hỏi bộ phận quản lý đô thị, xây dựng của phường, xã xem tuyến đường trước nhà có kế hoạch nâng tiếp không, cao độ thiết kế là bao nhiêu. Nâng nhà theo mặt đường hôm nay rồi năm năm sau đường lại cao lên là mất tiền hai lần.
- Mức ngập cao nhất từng gặp: vết nước trên tường, ký ức của hàng xóm, bản đồ ngập nếu có.
- Lún dự kiến: nếu khu vực đang lún, cộng thêm phần lún trong tuổi thọ dự kiến của công trình.
- Khoảng an toàn: kỹ thuật phòng lũ gọi là độ cao lưu không, một phần cộng thêm phòng khi mưa lớn hơn dự báo. Ở Mỹ, FEMA và nhiều địa phương yêu cầu sàn nhà ở vùng lũ cao hơn mức lũ thiết kế ít nhất khoảng 30 xen-ti-mét.
Cũng phải nghĩ tới hàng xóm. Nâng nhà mình lên trong khi hai nhà bên cạnh còn thấp, nước mưa từ sân nhà mình có thể đổ sang họ; tường chung phải xử lý chống thấm phần chênh. Thoả thuận với hàng xóm từ đầu tránh được nhiều chuyện về sau.
Cách 1: tôn nền bên trong
Đổ thêm cát, đất hoặc bê tông nhẹ lên nền cũ rồi lát gạch mới. Đây là cách phổ biến nhất vì rẻ và nhanh.
Ưu điểm: không đụng tới kết cấu chịu lực, làm từng phần được, chi phí thấp.
Nhược điểm:
- Trần thấp đi đúng bằng phần tôn. Nhà vốn chỉ cao ba mét, tôn năm tấc là còn hai mét rưỡi, ngột ngạt và khó lắp quạt trần.
- Cửa đi, cầu thang, bồn cầu, ổ điện đều phải nâng theo. Bậc cầu thang đầu tiên bị ngắn lại, dễ vấp.
- Lớp đất tôn dày đè thêm tải lên nền, có thể làm nền lún tiếp. Nếu tôn sát chân cột, tường mà móng yếu, nhà có thể lún lệch.
- Phần tường dưới lớp tôn mới bị vùi, ẩm thấm ngược lên. Cần làm lớp chống thấm chân tường trước khi tôn.
Tôn nền hợp khi phần nâng không lớn, chừng vài tấc, và trần nhà còn đủ cao.
Cách 2: kích nâng cả ngôi nhà
Đây là kỹ thuật đã được nhiều đơn vị ở Việt Nam thực hiện, đặc biệt cho nhà phố ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Tây. Nguyên lý chung:
- Khảo sát kết cấu, móng, độ lún hiện trạng; lập phương án và bản vẽ biện pháp thi công.
- Đào quanh chân cột, làm hệ dầm đỡ tạm hoặc gông thép ôm lấy cột, tường ở phía trên vị trí cắt.
- Đặt hàng loạt kích thuỷ lực dưới hệ đỡ, nối với một bộ điều khiển chung để các kích đẩy đồng bộ.
- Cắt rời chân cột, tường khỏi móng, rồi nâng từng nấc rất nhỏ, chèn kê thép theo mỗi nấc. Thiết bị đo cao độ ở các góc nhà theo dõi liên tục để không có điểm nào lệch.
- Khi đạt cao độ, nối thép và đổ bê tông phần cột kéo dài, xây bù tường, sau đó tháo kích.
Phần khó nhất không phải sức nâng mà là độ đồng đều. Một góc nhà lên nhanh hơn vài xen-ti-mét so với góc kia là đủ làm nứt dầm, tường. Vì vậy kích nâng nhà là việc của đơn vị có kinh nghiệm, có kỹ sư kết cấu chịu trách nhiệm, không phải việc của tổ thợ thông thường.
Nhà nào kích được, nhà nào không
| Tình trạng nhà | Khả năng kích nâng |
|---|---|
| Khung bê tông cốt thép rõ ràng, còn tốt | Thuận lợi nhất, lực tập trung tại cột |
| Tường gạch chịu lực, có giằng | Làm được nhưng phức tạp hơn, phải đỡ theo cả chiều dài tường |
| Nhà đã nứt nhiều, lún lệch, bê tông bong lộ thép | Rủi ro cao, thường nên gia cố hoặc xây lại |
| Nhà chung tường với nhà bên cạnh | Phải xử lý tách khe, thoả thuận và bảo vệ nhà liền kề |
| Nhà nhiều tầng, cơi nới không rõ kết cấu | Phải khảo sát kỹ, nhiều trường hợp không nên làm |
Kích nâng làm thay đổi kết cấu chịu lực, nên cần hồ sơ thiết kế và thủ tục theo quy định về cải tạo, sửa chữa nhà ở tại địa phương. Trong suốt thời gian nâng, người trong nhà phải dọn ra ở nơi khác.
Cách 3: phá dỡ, xây lại
Khi nhà đã cũ, nứt, móng yếu, hoặc cần nâng nhiều hơn khoảng một mét, xây lại thường hợp lý hơn. Lợi thế là làm được móng mới tính đúng tải, nền cao đúng mức, và áp dụng luôn những chi tiết chống thiên tai khác như điện đặt cao, tầng trệt chịu nước, giằng đầy đủ.
So sánh nhanh ba cách
| Tiêu chí | Tôn nền | Kích nâng | Xây lại |
|---|---|---|---|
| Chi phí tương đối | Thấp | Trung bình đến cao | Cao nhất |
| Thời gian | Vài ngày đến vài tuần | Vài tuần đến vài tháng | Nhiều tháng |
| Giữ chiều cao trần | Không | Có | Có, và chọn lại được |
| Đụng tới kết cấu | Ít | Nhiều | Làm mới toàn bộ |
| Phải dọn ra ngoài | Tuỳ | Có | Có |
Góc nhìn hôm nay
Nâng nhà là giải pháp của từng hộ cho một vấn đề của cả khu. Nếu mỗi lần đường cao lên, mỗi nhà lại tự nâng một mức khác nhau, phố sẽ thành những bậc thang lổn nhổn, nước dồn từ nhà cao sang nhà thấp. Về lâu dài, đô thị cần quy hoạch cao độ nền thống nhất, kiểm soát khai thác nước ngầm để giảm lún, và hạ tầng thoát nước theo kịp mặt đường.
Với từng gia đình, việc đáng làm nhất là hỏi cao độ quy hoạch trước khi xây hay sửa, thuê kỹ sư khảo sát trước khi chọn cách, và lưu lại hồ sơ cao độ nền nhà để lần sau có căn cứ. Khi thuê đơn vị kích nâng, yêu cầu xem phương án thi công, công trình đã làm và cam kết trách nhiệm với nhà liền kề.
Câu hỏi thường gặp
Nhà thấp hơn mặt đường nên tôn nền hay kích nâng?
Nếu chỉ cần nâng vài tấc và trần nhà còn cao, tôn nền thường đủ và rẻ. Nếu cần nâng nhiều mà nhà khung bê tông còn tốt, kích nâng giữ được chiều cao trần và kết cấu. Nhà cũ, nứt, móng yếu thì nên tính phương án xây lại.
Kích nâng nhà có nguy hiểm không?
Kích nâng có rủi ro nứt kết cấu nếu các điểm nâng không đồng đều, nên phải dùng hệ kích điều khiển đồng bộ, đo cao độ liên tục và có kỹ sư kết cấu chịu trách nhiệm. Người trong nhà phải dọn ra trong suốt thời gian thi công. Làm đúng quy trình thì đây là kỹ thuật đã được áp dụng nhiều.
Nên nâng nền nhà cao hơn mặt đường bao nhiêu?
Không có con số chung. Cần cộng cao độ đường theo quy hoạch, mức ngập cao nhất từng gặp, độ lún dự kiến của khu vực và một khoảng an toàn. Hỏi bộ phận quản lý đô thị ở phường, xã về cao độ quy hoạch trước khi quyết định.
Tôn nền có làm nhà bị lún không?
Có thể. Lớp tôn dày đè thêm tải lên nền đất, ở nơi đất yếu có thể làm nền và các cấu kiện tựa lên nền lún thêm. Nên hỏi kỹ sư về móng hiện trạng và dùng vật liệu tôn nhẹ khi phần nâng lớn.
Kích nâng nhà có cần xin phép không?
Kích nâng làm thay đổi kết cấu chịu lực nên cần hồ sơ thiết kế và thực hiện thủ tục theo quy định về cải tạo, sửa chữa nhà ở. Nên liên hệ cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương để biết yêu cầu cụ thể trước khi làm.
